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对楼盘交房若干问题的总结

发布:来源:职称驿站2017年11月07日阅读:1102

  摘要:“买房难,收房更难。”房子质量问题、设计更改问题……一个小区的品质和开发商的操盘能力,往往在交房时才能见分晓。每每到了交房之时都是对体力智力心力的几重考验,我们的目的就是让客户能满意的接房。从众多小区楼盘的交盘实践中,深感到以下几个问题值得总结:

  关键词:房子质量,设计,问题

  1房屋内部细节问题

  目前集团修建的房子都是清水房,也叫毛坯房。这样的房子大多室内只有门洞没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。而现在的施工单位在施工的时候大的问题没有,小问题上处理却很差,例如栏杆连接处的接缝处理,门窗与墙体连接处等,墙面抹灰的平整度等,这些看似小的问题在业主看来就是大问题,如果当时施工的时侯多一分责任心就会尽量避免,这也对我们工程管理人员也提出了较高要求,对每一个细节都要认真把关。建议可以从以下几个方面控制外观质量。

  1.1入户门

  1.1.1防盗门、防火门等级标识正确、清晰。

  1.1.2门开启不影响走道通行,不应相邻入户门发生碰撞,不与室内对讲分机碰撞。

  1.1.3门表面洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀斑痕,表面无划伤,无磕碰的坑洞。

  1.1.4表面保护膜完整,门框、门扇端正。

  1.1.5门套与相邻墙面间缝隙应平顺密实,贴脸与天棚板阴角线应平行。

  1.2室内几何尺寸

  室内几何尺寸符合设计要求,天、地、墙面平整,阴阳角顺直,界限清晰。

  1.3地面

  1.3.1各功能房间水泥石屑面层表面平整洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起屑、露筋,地面压(切)痕均匀、顺直。

  1.3.2阳台、露台、入户花园的水泥石屑找平兼找坡层的表面平整洁净,无裂纹无积水,地漏标高位置处置得当。

  1.3.3卫生间楼面的防水涂料应平整、均匀,无脱皮、起壳、裂缝、鼓泡等缺陷。

  1.4墙面

  1.4.1耐水腻子面层表面平整洁净、坚实牢固,线脚顺直,与其他材料衔处界面清晰。

  1.4.2水泥砂浆抹灰墙表面平整洁净、颜色均匀,无空鼓、裂缝,阴阳角线条顺直、方正,与其他材料衔处接缝密实、界面清晰。

  1.4.3室内墙面上预留的孔洞规则、位置一致、界面清晰。

  1.5天棚

  1.5.1各功能房间腻子层表面平整洁净、坚实、牢固,线脚顺直,与其他材料和设备衔处界面清晰。

  1.5.2阳台天棚涂料饰面均匀、粘结牢固,不得有渗迹和裂缝等缺陷。

  1.5.3厨房、厕所天棚板底砼密实、无裂缝,表面平整,色泽均匀,线角顺直。

  1.6外墙门窗

  1.6.1门窗外观颜色均匀一致,无擦、划伤等缺陷,门窗框无弯曲变形,安装牢固。

  1.6.2门窗框与墙体间缝隙填嵌密封胶粘结牢固密实,表面光滑、顺直,与门窗接合部的外墙面无渗水的痕迹。

  1.6.3门窗五金配件装配齐全,完好无损,开关灵活,密封性能好。

  1.6.4玻璃内、外表面洁净,无污渍。

  1.7栏杆

  1.7.1栏杆安装牢固,无晃动现象。

  1.7.2表面光滑,线条顺直,曲线面圆滑,折角线清晰。

  1.7.3焊缝平滑,无漏焊和焊瘤。

  1.7.4颜色一致,无锈迹,漆面不得有流淌、裂缝、气泡、沙眼及损坏等现象。

  2 环境工程细节问题

  环境工作是一个小区设计重要的环节。植物配置和硬质铺装的合理搭配对小区的品质有很大影响。业主需要的未必是昂贵的树木和装修材质相当豪华的铺地,他们需要的是更多合理搭配的绿色空间和更多温馨的休憩场所。在一些楼盘中对斜坡绿化的排水坡度处理方式不当造成本该绿油油的草坪满是积水,植物配置品种上配置不当没有层次感很不养眼,小区道路两旁的路沿石材质本就一般,施工又高高低低,水景设计管道敷设不合理、小区交通组织不畅、室外井盖上铺砖与周边道路铺装不一致,错乱无章、室外踏步处理不人性化等都是值得我们该总结和有待今后提高的。建议从以下几个方面控制:

  2.1小区入口

  2.1.1岗亭四至地面铺砌整洁,收边收口整齐美观。

  2.1.2管理系统安装到位,使用方便,管控有效。

  2.2围墙、栏杆

  2.2.1围墙结实牢固,防攀爬

  2.2.2栏杆金属杆件焊接点打磨平顺,无焊疤、凹凸不平等缺陷。

  2.2.3栏杆色彩一致,无色差、锈迹,油漆无流淌、气泡、沙眼等现象。

  2.3路面

  2.3.1路面及铺装表面整洁平整,无污损。

  2.3.2变坡处、接缝处平顺。

  2.3.3表面不积水。

  2.4雨水口、截水沟

  2.4.1水篦子安装平顺,接缝规则,且低于路面5mm,与路面搭接缝隙均匀一致。

  2.4.2沟底清掏整洁。

  2.5检查井

  设置合理,尽量隐蔽,切忌置于住宅大堂入口、门面入口、道路入口等影响观瞻的部位。

  2.6井盖

  2.6.1各种井盖安装平顺,不得高于或低于路面.

  2.6.2井盖整洁、界面清晰、完整无损.

  2.6.3置于绿化中的检查井盖采用种植井盖,表面与相邻种植土相接平顺。井盖如位于坡地时,井盖倾斜度与相邻种植土坡度一致。面上栽植与相邻苗木相同的植物。

  2.7路沿石

  2.7.1型式、尺寸恰当,与小区整体搭配效果协调。

  2.7.2直段要挺直,弯段要光滑,与路面接缝规则紧密。

  2.7.3表面整洁,无缺角掉棱。

  2.7.4路沿石顶面高于相邻种植土,交接处平顺自然。

  2.8种植土

  2.8.1苗木栽植区域采用种植土回填或换填,土层厚度满足苗木栽植要求。

  2.8.2回填密实,表面起坡饱满圆润,无沉降凹陷。

  2.8.3覆土顶标高低于建筑散水、道路或路沿石顶标高30mm。

  2.9苗木

  2.9.1草、灌木、乔木高低、层次、疏密、色彩、季相配搭合理。

  2.9.2每个区域适当配置开花类、有香味类植物,做到四季有花。

  2.9.3草坪栽植平整,与道路边沿交接处整齐划一。

  2.9.4植被全覆盖,不得露土。

  2.10边坡、堡坎

  2.10.1表面处理要美观,尽量绿化、美化。

  2.10.2坡顶与车行及人行道相接时要设置安全可靠的防护设施。

  2.11建筑散水

  2.11.1要求处理平顺、宽度均一。

  2.11.2高出相邻绿地,收口规则、美观。

  2.12构筑物、通风口

  2.12.1高出绿地地坪的构筑物必须严格设计,要求功能与美观相结合。

  2.12.2对天然气调压箱等影响景观的外露设施要采用植物适当遮挡。

  2.12.3对与住户观景窗较近部位的设施、小品及植物栽植要避免过于遮挡。

  2.14绿化给水点

  2.14.1布置既要方便,又要隐蔽。

  2.14.2位于绿地中的取水点原则上采取暗装形式,各小区做法应统一规范。

  2.15健身器材

  2.15.1设置合理,选型美观、实用,不能影响消防扑救、道路通行和相邻住户的私密

  性要求。

  2.15.2制作精细、基座密实、安装牢固。

  3 设计问题

  其实很多设计问题如果我们多一分责任心,在小区正在修建时多看看,站着业主的角度上为业主多想想,我们的楼盘就会少很多质量投诉。比如空调室外机的摆放位置,现在的设计人员往往只讲设计数量不讲设计质量,缺乏以人为本的设计理念,造成很多房子使用缺陷。他们对空调室外机的大小没概念,对如何在有限空间内更合理地摆放安排室外机不清楚,这个就需要我们管理人员多一双敏锐的眼睛去审核设计人员的图纸。还有就是两户人家甚至几户人家的视线干扰以及安全问题,其实多动一下脑筋在某些栏杆的地方改成砖墙,某些砖墙部位多一些墙垛,某些部位加栏杆等就可以解决的。这些问题不该让业主提出来,我们自己该想得周全。还有就是空调室内机和电线开关相隔很远,在装璜漂亮的卧室里面多这么长的管子简直大煞风景。要么就是洗衣机位置和地漏相距很远,业主要洗衣服又要加一根很长的管子,这些都是不人性的设计。还有就是立面设计在满足整体外观的同时还是该考虑光线。在本就光线不好的厨房阳台处设置深色外墙装饰,光线更差,相反浅色装饰会让室内显得光明。还有就是两户人家之间的户门打架问题,几乎每个楼盘都有这种问题,建议以后户门设计一定要考虑周全,考虑回转半径考虑人员站立方向,多为业主考虑也就少几分争吵。

  4 结语

  以上的若干问题总结,多注意这些小细节以保证做到最好,才能使得客户满意、放心,从而促进经济效益,达到共赢。

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